Bonjour,
Votre situation est malheureusement fréquente et soulève deux questions distinctes : la responsabilité du syndic dans l’établissement de l’état daté et la responsabilité du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur.
1. L’obligation du syndic : mentionner les procédures en cours
L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »
En l’espèce : Les procédures que vous décrivez sont anciennes et impliquent le syndicat des copropriétaires (litige avec la mairie, problèmes d’étanchéité, impayés d’un copropriétaire). Elles auraient dû figurer dans l’état daté. Le syndic est donc en faute pour ne pas les avoir mentionnées.
2. La responsabilité du vendeur : une obligation d’information
Le vendeur est également tenu de fournir à l’acquéreur l’ensemble des informations relatives à la copropriété, notamment les procédures en cours.
L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de communiquer à l’acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse de vente, un certain nombre de documents, dont :
- le règlement de copropriété,
- la fiche synthétique de la copropriété,
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales,
- le carnet d’entretien,
- le montant des charges des deux derniers exercices,
- l’état global des impayés et la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Le vendeur est tenu d’une obligation d’information : il doit mentionner toute information importante relative à la copropriété, y compris les procédures en cours.
En l’espèce : Le vendeur ne pouvait pas ignorer l’existence de ces procédures s’il assistait aux AG ou s’il lisait les PV. Si les PV ne mentionnaient pas ces procédures, le vendeur peut n’avoir pas été informé, mais cela n’exonère pas le syndic de sa faute.
3. Distinction : l’état daté et le pré-état daté
Il est important de ne pas confondre ces deux documents.
| Document |
Rédacteur |
Moment |
Obligation |
| Pré-état daté |
Vendeur (avec les infos du syndic) |
Avant le compromis |
Informations précontractuelles (article L. 721-2 du CCH). |
| État daté |
Syndic |
Avant l’acte authentique |
Document officiel plafonné à 380 € TTC, mentionnant les procédures en cours (article 5 du décret n° 67-223). |
En l’espèce : Vous indiquez que l’état daté fourni par le syndic et l’acte de vente mentionnaient « non » à la question des procédures en cours. Cette information est erronée, ce qui engage la responsabilité du syndic.
4. Qui est responsable : le syndic ou le vendeur ?
| Responsabilité |
Fondement |
Action possible |
| Syndic |
Faute professionnelle (état daté incomplet) |
Action en responsabilité contre le syndic (dommages-intérêts). |
| Vendeur |
Obligation d’information (article L. 721-2 du CCH) |
Action en nullité de la vente ou en diminution du prix (vice de consentement). |
Jurisprudence : La Cour de cassation a jugé que le vendeur doit informer l’acquéreur de tout élément important relatif à la copropriété, et que le syndic peut voir sa responsabilité engagée si l’état daté est incomplet (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 07-11.620).
5. Quels sont vos recours ?
| Recours |
Détails |
| Contre le vendeur |
Vous pouvez agir en nullité de la vente ou en diminution du prix si vous démontrez que vous n’auriez pas acheté le bien (ou que vous l’auriez acheté à un prix moindre) si vous aviez connu l’existence de ces procédures. |
| Contre le syndic |
Vous pouvez agir en dommages-intérêts contre le syndic pour faute professionnelle (absence de mention des procédures dans l’état daté). |
| Délai de prescription |
L’action en nullité pour dol se prescrit par 5 ans à compter de la découverte du vice (article 2224 du Code civil). L’action contre le syndic se prescrit par 5 ans également. |
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Rassemblez les preuves : état daté, acte de vente, PV d’AG, courriers du syndic. |
| 2 |
Adressez une LRAR au syndic pour lui demander des explications sur l’absence de mention des procédures dans l’état daté. |
| 3 |
Adressez une LRAR au vendeur (par l’intermédiaire de votre notaire) pour lui signaler l’omission et lui demander des comptes. |
| 4 |
Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer l’opportunité d’une action en justice (coût, durée, chances de succès). |
| 5 |
Si vous décidez d’agir, votre avocat pourra : |
|
- Assigner le syndic en responsabilité (article 5 du décret n° 67-223). |
|
- Assigner le vendeur pour vice de consentement (dol) ou manquement à l’obligation d’information. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic est-il en faute ? |
Oui – il aurait dû mentionner les procédures en cours dans l’état daté (article 5 du décret n° 67-223). |
| Le vendeur est-il responsable ? |
Oui – il a une obligation d’information envers l’acquéreur (article L. 721-2 du CCH). |
| Puis-je demander l’annulation de la vente ? |
Oui – si vous prouvez que les procédures étaient déterminantes dans votre décision d’achat (dol). |
| Quel est le délai pour agir ? |
5 ans (article 2224 du Code civil). |
Conclusion : Le syndic est en faute pour ne pas avoir mentionné les procédures en cours dans l’état daté. Le vendeur a également manqué à son obligation d’information. Vous pouvez agir en annulation de la vente ou en dommages-intérêts contre le syndic. Consultez rapidement un avocat pour évaluer l’opportunité d’une action, en tenant compte des coûts, des délais et de la gravité du préjudice subi.